Убрать кондиционеры с фасадов
Обновлено: 26.04.2024
Наружная стена МКД — общее имущество собственников. Поэтому установка кондиционера на фасаде дома требует согласия собственников. Кондиционер может ухудшать внешний вид дома и нарушать правила пожарной безопасности и поэтому может других согласований.
Как показывает судебная практика, нарушением считается монтаж кондиционера на внешней стене жилого дома, если не получено согласие собственников. Но и одного согласия собственников тоже недостаточно. Если проект установки кондиционера не согласован с соответствующими органами, суд может обязать собственника демонтировать систему кондиционирования, даже когда общее собрание разрешило её установить.
Монтаж кондиционера без согласия сособственников неправомерен
Первый кассационный суд общей юрисдикции рассмотрел дело по иску УК к жильцу, который смонтировал систему кондиционирования на фасаде МКД (дело № 88 – 15702/2021).
Городской суд в удовлетворении иска отказал. Выводы, к которым пришёл суд:
- Ответчик — сособственник общего имущества МКД. Поэтому может использовать часть общего имущества дома (часть фасада), в том числе для установки систем кондиционирования.
- Фактически система кондиционирования установлена внутри квартиры ответчика, состоит из внутренних и внешних блоков, представляет собой составную часть сложной вещи. Поэтому демонтаж приведёт к тому, что система перестанет существовать как единая сложная вещь и станет непригодна для дальнейшей эксплуатации.
- Истец не доказал, что у собственников квартир имеется возможность установить внешние блоки кондиционеров как-то иначе.
- В суде не доказано, что размещение кондиционера препятствует собственникам осуществлять свои права в отношении общего имущества, либо истец нарушает их иные права и законные интересы.
Апелляционная инстанция оставила решение без изменения.
УК подала кассационную жалобу.
Первый кассационный суд общей юрисдикции с выводами судов не согласился и сослался на Гражданский кодекс РФ, согласно которому владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, которое находится в долевой собственности, участники могут по соглашению (п. 1 ст. 246, ст. 247 ГК РФ).
Вышестоящая инстанция со ссылкой на постановление Правительства РФ N 491 указала, что в состав общего имущества включаются, в том числе ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции).
Согласно Обзору судебной практики Верховного Суда РФ № 1 (2021 г.) суд подчеркнул, что право собственников владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом в МКД не может быть истолковано, как позволяющее одному собственнику нарушать аналогичные права других собственников, противопоставляя свой интерес интересам всех остальных.
Судебная коллегия отметила:
- выводы суда о том, что согласие собственников не требовалось, так как установка кондиционера не уменьшила размер общего имущества, противоречит закону;
- в материалах дела отсутствуют сведения о том, что ответчик доказал соблюдение им противопожарных правил при монтаже кондиционера.
Кассационный суд отменил апелляционное определение и направил дело на новое рассмотрение в суд второй инстанции.
Одного согласия собственников мало
Третий кассационный суд общей юрисдикции рассмотрел спор двух собственников о демонтаже кондиционера и несогласованного остекления балконов (дело № 88 – 11310/2021).
Московский районный суд города Санкт-Петербурга удовлетворил требование собственника к своему соседу и постановил обязать ответчика демонтировать остекление и систему кондиционирования.
Из-за процессуальных нарушений, которые допустил суд первой инстанции, решение было отменено. Однако апелляционная инстанция исковые требования о демонтаже остекления и кондиционера также удовлетворила. Встречные требования ответчика о сохранении системы кондиционирования воздуха и остекления суд удовлетворить отказался.
Ответчик просил в кассационной жалобе отменить решение и удовлетворить встречный иск о сохранении остеклённого балкона и системы кондиционирования.
Кассационная инстанция признала верным вывод суда апелляционной инстанции, согласно которому остекление балконов и размещение кондиционера, не предусмотренные проектом МКД, меняют внешний вид фасада жилого дома и меняют режим использования общедолевого имущества.
Поэтому указанные работы требуют разрешения долевых собственников общего имущества и решения о согласовании архитектурно-градостроительного облика объекта в сфере жилищного строительства Комитетом по градостроительству и архитектуре Правительства Санкт-Петербурга.
Остекление и монтаж кондиционеров в МКД был согласован с собственниками, поскольку решением общего собрания владельцам квартир было разрешено устанавливать кондиционеры и остеклять балконы и лоджии.
Однако, как подчеркнула кассационная инстанция, согласие собственников не отменяет необходимость соблюдать предусмотренный законом порядок установки остекления и систем кондиционирования. Как установил суд, ответчик не согласовал остекление и реконструкцию балкона.
Поэтому решение демонтировать кондиционер судебная коллегия признала законным.
В части демонтажа остекления балкона судебная коллегия решение отменила и направила дело на новое рассмотрение. Основание — суд второй инстанции не учёл законодательство Санкт-Петербурга, которое установило возможность согласовать остекление до 1 января 2028. Поэтому обращение в суд с требованием демонтировать остекление суд счёл преждевременным.
Охрана памятников требует убрать кондиционер с фасада после решения суда
купил квартиру в выявленном объекте культурного наследия (обычный старый жилой дом в центре города), не зная о его статусе. заменил старые гнилые окна на пвх, поставил кондей.
объявилась охрана, которой настучали третьи лица, подала на меня в суд.
первый суд "проиграл", признали виновным по ст. 7.14 КоАП РФ и не моя вина, а этих клоунов из охраны. вину сняли штраф отменили.
при этом в первом суде при назначении штрафа не требовали вернуть дом в исходное состояние, вернуть окна и снять кондиционер.
итак, прошло 10 месяцев, и сейчас охрана памятников требует чтобы я снял кондиционер. пригласили на беседу (поеду через 5 дней), на которой мне выдадут предписание о снятии блока, а если откажусь, типа протокол и в суд.
решение суда первой инстанции
по делу об административном правонарушении
13 ноября 2020 года г. Саратов
В судебном заседании представитель Управления по охране объектов культурного наследия правительства Саратовской области Косенко Н.Е. подтвердил выше изложенные обстоятельства, а так же пояснил, что Курков В.В. при составлении протокола не отрицал факт установки ПВХ окон.
Курков Р.В. в судебном заседании пояснил, что установку ПВХ окон произвел, без соответствующего разрешения поскольку не знал, что дом является объектом культурного наследия.
Выслушав мнение явившихся участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 26.11 КоАП РФ, оценка доказательств производится судьей по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном и объективном исследовании всех обстоятельств дела в их совокупности. Никакие доказательства не могут иметь заранее установленную силу.
Согласно ст. 7.14 КоАП РФ, организация или проведение земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных и иных работ без разрешения государственного органа охраны объектов культурного наследия в случаях, если такое разрешение обязательно, влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от пятнадцати тысяч до ста тысяч рублей; на должностных лиц - от двадцати тысяч до трехсот тысяч рублей; на юридических лиц - от ста тысяч до одного миллиона рублей.
Пункт 2 ст. 1 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ определяет объекты культурного наследия (памятниками истории и культуры) народов Российской Федерации как особый вид недвижимого имущества.
В соответствии с п. 1 ст. 33 Федерального закона № 73 Объекты культурного наследия, включенные в реестр, выявленные объекты культурного наследия подлежат государственной охране в целях предотвращения их повреждения, разрушения или уничтожения, изменения облика и интерьера (в случае, если интерьер объекта культурного наследия относится к его предмету охраны), нарушения установленного порядка их использования, незаконного перемещения и предотвращения других действий, могущих причинить вред объектам культурного наследия, а также в целях их защиты от неблагоприятного воздействия окружающей среды и от иных негативных воздействий.
Как следует из содержания ч. 2 ст. 33 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ государственная охрана объектов культурного наследия включает в себя, в том числе: государственный учет объектов, обладающих признаками объекта культурного наследия в соответствии со статьей 3 настоящего Федерального закона; формирование и ведение реестра; проведение историко-культурной экспертизы; установление ответственности за повреждение, разрушение или уничтожение объекта культурного наследия, незаконное перемещение объекта культурного наследия, причинение вреда объекту культурного наследия и осуществление действий, повлекших изменение предмета охраны данного объекта культурного наследия; согласование проектной документации, необходимой для проведения работ по сохранению объекта культурного наследия.
Согласно ст. 40 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ, сохранение объекта культурного наследия - меры, направленные на обеспечение физической сохранности и сохранение историко-культурной ценности объекта культурного наследия, предусматривающие консервацию, ремонт, реставрацию, приспособление объекта культурного наследия для современного использования и включающие в себя научно-исследовательские, изыскательские, проектные и производственные работы, научное руководство проведением работ по сохранению объекта культурного наследия, технический и авторский надзор за проведением этих работ.
На основании ст. 45 названного Закона, работы по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр, или выявленного объекта культурного наследия проводятся на основании задания на проведение указанных работ, разрешения на проведение указанных работ, выданных органом охраны объектов культурного наследия, указанным в пункте 2 настоящей статьи, проектной документации на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр, или выявленного объекта культурного наследия, согласованной соответствующим органом охраны объектов культурного наследия, указанным в пункте 2 настоящей статьи, а также при условии осуществления технического, авторского надзора и государственного надзора в области охраны объектов культурного наследия за их проведением.
К проведению работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр, или выявленного объекта культурного наследия допускаются юридические лица и индивидуальные предприниматели, имеющие лицензию на осуществление деятельности по сохранению объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации в соответствии с законодательством Российской Федерации о лицензировании отдельных видов деятельности.
В силу п.п. 1, 2, 4 п.1 ст. 47.3 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ при содержании и использовании выявленного объекта культурного наследия в целях поддержания в надлежащем техническом состоянии без ухудшения физического состояния и (или) изменения предмета охраны данного объекта культурного наследия лица, которым объект принадлежит на праве собственности или ином вещном праве, обязаны осуществлять расходы на содержание объекта культурного наследия и поддержание его в надлежащем техническом, санитарном и противопожарном состоянии; не проводить работы, изменяющие предмет охраны объекта культурного наследия либо ухудшающие условия, необходимые для сохранности объекта культурного наследия; обеспечивать сохранность и неизменность облика выявленного объекта культурного наследия.
Из материалов дела так же усматривается, что жилое помещение принадлежит Куркову Р.В. (л.д. 14 - 15), в которой в отношении объекта культурного наследия регионального значения были проведены работы по установке ПВХ окон.
Таким образом, в нарушение ст. 35.1 и п.3 ч.1 ст.47.3 Федерального закона № 73-ФЗ Курковым Р.В. в жилом помещении - выявленном объекте культурного наследия, проведены работы по изменению его облика, без соответствующего разрешения государственного органа охраны объектов культурного наследия.
Административная ответственность за проведение работ без разрешения государственного органа охраны объектов культурного наследия, в случаях, если такое разрешение обязательно предусмотрена ст. 7.14 КоАП РФ.
Установленных законом оснований для прекращения производства по делу об административном правонарушении не имеется.
При таких обстоятельствах, суд считает вину Куркова Р.В. в совершении административного правонарушения, предусмотренного ст. 7.14 КоАП РФ доказанной, и его действия суд квалифицирует по ст. 7.14 КоАП РФ.
Обстоятельств отягчающих, либо смягчающих административную ответственность по делу судом не установлено.
При назначении наказания суд учитывает характер совершенного правонарушения, личность виновного, отсутствие отягчающих административную ответственность обстоятельств.
С учетом изложенного и, исходя из санкции ст. 7.14 КоАП РФ, суд считает возможным назначить Куркову Р.В. наказание в виде административного штрафа.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 29.9, 29.10,7.14 КоАП РФ, судья
Разъяснить, что в соответствии со ст. 20.25 ч.1 КоАП РФ неуплата административного штрафа в срок, предусмотренный КоАП РФ (не позднее шестидесяти дней со дня вступления постановления о наложении административного штрафа в законную силу) влечет наложение административного штрафа в двукратном размере суммы неуплаченного административного штрафа, но не менее одной тысячи рублей, либо административный арест на срок до пятнадцати суток, либо обязательные работы на срок до пятидесяти часов.
Жалоба на постановление может быть подана в Саратовский областной суд, через Фрунзенский районный суд г. Саратова в течение 10 суток со дня вручения или получения копии постановления.
Никто не будет спорить с тем, что внешние блоки кондиционеров на фасадах зданий уродуют города, особенно если это историческая зона. Россия в этом плане значительно выделяется на фоне европейских стран, у нас загажены все города, включая Питер. По какой-то причине производители выпускают кондёры настолько омерзительного дизайна, что они ужасно смотрятся даже на зданиях в современном стиле. Плюс добавьте к этому сопли с трубами и кабелями, идущие к внешнему блоку.
Безболезненно решить проблему уродливых кондиционеров можно несколькими способами. Один из них — перенос внешних блоков с фасада на другую сторону дома. Не надо думать, что европейцы не пользуются кондиционерами. Пользуются, ещё как. Вот, например, прекрасная Флоренция:
Кондёры внутри квартала домов, их совершенно не видно с улицы. Да, коммуникации длиннее и тянуть придётся по квартире, зато город не превращается в помойку.
Немного другой способ — группирование всех кондиционеров здания в одном месте. Вот пример из Ростова:
Выглядит, конечно, так себе, но терпимо, фасад не изуродован, хотя эта боковая стена всё-таки видна с улицы.
А вот лучше пример:
Это вообще задняя часть здания, её не видно с улицы. Её со временем закроет другое здание.
В Барселоне в доме, в котором я жил, кондиционеры вынесли на крышу, на фасаде ничего не висело.
Ещё один хороший способ — использование балконов. Внешний блок скрывается за ограждением.
А здесь, между прочим, за балконными ограждениями спрятано 14 (!) блоков:
В новостройках нужно обязательно предусматривать места под установку кондиционеров. Даже, если они будут на фасаде, то по крайней мере будут установлены в одинаковом порядке.
Ещё один способ — декоративная закрывашка. Могу показать свой кондёр: коробочка из белого штакетника — это и есть закрывашка.
У меня кондёр висит с дворовой стороны дома. Если такое делать на фасаде, то важно, чтобы все блоки висели равномерно в один ряд.
Последний способ — это покраска кондиционера в цвет здания. К сожалению, у меня нет фотографии для иллюстрирования этого способа, почему-то так делают очень редко. Вот посмотрите:
Тут даже покрасили сопли коммуникаций, но почему-то не тронули сами блоки, а жаль.
Отмечу, что все описанные выше способы не запрещают кондиционеры, зато позволяют максимально уменьшить визуальное уродование домов.
Откуда ветер дует
Что говорит закон
Дело в том, что через два года после постановления Госстроя вступил в силу Жилищный кодекс РФ, где в 36 статье указано, что все владельцы помещений в многоэтажке имеют право пользоваться общедомовым имуществом, а также распоряжаться им, не нарушая закона. То есть, пользоваться можно свободно и без ограничений. А распоряжаться – с условиями.
С использованием всё просто: все жильцы начинают пользоваться домом сразу после заселения туда. Ходят по лестницам, гуляют во дворе, хлопают дверями подъездов, заводят своих чад на детские площадки.
В постановлении Госстроя, в пункте п1.2. указано, что работы, которые разрушают несущие стены и инженерные системы дома и фасады зданий – незаконны. И если для установки кондиционера нужно убрать или построить пару этажей, разобрать стену дома, поменять инженерные сети, то разрешение всё же нужно. Например, масштабная сплит-система настолько тяжёлая, что потребуется армирование стены — это уже реконструкция.
В интересах общества
И всё же, есть случаи, когда простое размещение блока кондиционера на стене дома требует особого разрешения. Это как раз те ситуации, когда появление техники на фасаде затрагивает сферу публичных интересов города: архитектурный облик и благоустройство.
К примеру, блоки кондиционеров не должны портить фасады исторических зданий. В случае, если здание относится в объектам культурного наследия, то необходимо будет получить согласование на установку кондиционера в департаменте по защите объектов культурного наследия администрации Кемеровской области.
Кстати, Кемеровский областной суд уже несколько раз подтвердил, что Управление архитектуры вправе требовать согласования с ним внешнего вида кондиционерного блока в виде паспорта внешней отделки здания (дома). Правда, такое разрешение нужно только для стен фасадной части дома.
Читайте также: