Кондиционер это неотделимое улучшение или нет

Обновлено: 18.05.2024

Так, свой довод о том, что пристройка является неотделимой, истец обосновал лишь тем, что ее снос повлечет приведение пристройки в негодность. Однако исходя из смысла ст. 623 ГК, признаком неотделимых улучшений является невозможность их отделения без причинения вреда арендуемому имуществу, а не улучшениям(см. постановление ФАС ДО от 19.09.2000 N Ф03-А51/00-1/1629).

Аналогичным образом суд подошел к проблеме определения неотделимости таких вещей, как кондиционер, силовые электрические и телефонные сети. В частности, ст. 623 ГК установлено, что собственностью арендатора признаются только отделимые улучшения арендованного имущества. Для того чтобы выяснить, является ли спорное имущество отделимым или неотделимым улучшением, требуются специальные познания, поэтому судам следовало предложить лицам, участвующим в деле, обсудить целесообразность назначения технической экспертизы для разрешения вопроса о том, могут ли означенные улучшения быть изъяты без вреда для помещений, в которых они находятся, и могут ли эти помещения затем использоваться по своему назначению (см. постановление ФАС МО от 16.07.2002 N КГ-А40/4460-02).

Отказывая в удовлетворении иска в части истребования кондиционера WGH 120, суды первой и апелляционной инстанций определили, что установка кондиционера в арендованном помещении является неотделимым без вреда для арендованного имущества его улучшением, при этом было применено положение ст. 623 ГК (см. постановление ФАС МО от 22.03.2000 N КГ-А40/1032-00).

Суд правомерно отказал арендатору в истребовании у арендодателя вентиляционного оборудования, признав необоснованным довод о том, что спорное имущество является отделимым улучшением арендованного торгового места, поскольку согласно акту экспертизы демонтаж вентиляционного оборудования нанесет вред торговому месту, а следовательно, названные улучшения не являются отделимымии не подлежат возвращению арендатору (см. постановление ФАС СЗО от 30.06.2006 N А56-10673/2005).

Напротив, улучшения, способные к демонтажу без нанесения ущерба основному имуществу, не являются неотделимыми. Так, суд правомерно заключил, что установленные арендатором в помещении туалета унитазы с бачками в количестве двух штук являются отделимыми улучшениями, а потому иск об истребовании спорного имущества из владения арендодателя в связи с прекращением договора аренды подлежит удовлетворению (см. постановление ФАС СЗО от 20.03.2002 N А56-28425/01).

В-третьих, демонтаж неотделимых улучшений всегда наносит ущерб переданному в аренду имуществу и является основанием для взыскания убытков. Суд правомерно удовлетворил иск о взыскании с арендатора ущерба, причиненного в результате передачи арендодателю арендуемых помещений в состоянии, непригодном для их нормального использования, поскольку материалами дела подтверждается, что арендатор демонтировал неотделимые улучшения арендованного имущества (см. постановление ФАС СЗО от 16.03.2007 N А56-35682/04).

При длительной аренде помещения арендатор может вносить конструктивные изменения в арендуемое имущество для улучшения жилищных и иных эксплуатационных условий.

Это так называемые отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества. А вправе ли арендатор за них требовать компенсацию? Или платить арендодателю арендную плату с вычетом тех средств, что были потрачены на те самые улучшения?

Что такое улучшения арендуемого имущества?

К ним относят все модификации эксплуатируемого помещения, улучшающих его качественные характеристики. Например, установка новых или дополнительных розеток, проведение капитального ремонта, строительство пристройки и так далее.

Все такие модификации разделяют на отделимые и неотделимые улучшения:

А кондиционер отделимое или неотделимое улучшение? Зависит от вариации его монтажа.

Если он подключен к принудительной вентиляции, где изначально имелся выход для подключения кондиционера, то его можно демонтировать без каких-либо изменений воздуховода. Если же кондиционер представлен полноценной сплит-системой и воздуховод монтировался самим арендатором (то есть в стене проделали отверстие для отвода теплого воздуха), то улучшение считается неотделимым.

Эти же правила актуальны и для сантехники, электропроводки. Всегда учитывается техническая сторона монтажа улучшений.

И по этой же причине в гражданском или жилом кодексе нет детального перечня того, что такое неотделимые улучшения и какие модификации к таковым относятся, а какие – нет.

Может ли арендатор требовать компенсацию?

А это регулируется положениями статьи 623 ГК (Гражданского Кодекса) РФ. Самые распространенные ситуации следующие:

С коммерческими помещениями (или земельными участками) ситуация в одном аспекте различается. Арендатор может, не имея согласия арендодателя, делать неотделимые улучшения (реконструкции, дооборудование), если это было экономически целесообразно (то есть способствует увеличению профита с коммерческой деятельности) и не ухудшит первоначальные эксплуатационные характеристики объекта.

Можно ли снизить арендную плату за счет компенсации на выполнение неотделимых улучшений? Да, но только если это указано в договоре аренды (или в дополнении к нему). В противном случае – нет, а компенсация выплачивается после возврата помещения арендодателю.

Какие документы при передаче неотделимых улучшений арендодателю необходимо составить? Только акт приема-передачи, выделив в отдельный параграф.

Как передать неотделимые улучшения арендодателю? Достаточно заверить акт приема-передачи, где отдельным пунктом будет включено отсутствие финансовых претензий к другой стороне договора.

О налогах

Арендатору нужно платить налог на имущество (если объект включен в такой перечень, статья 374 НК РФ). Неотделимые улучшения должны учитываться в бухгалтерском учете активов основных средств. То есть ведется учет у арендодателя, так как речь идет о модификациях его имущества.

А в течение какого срока арендатор может амортизировать неотделимые улучшения в амортизируемое имущество? Первое, на что необходимо акцентировать внимание: амортизации подлежат только те улучшения, которые не компенсируются арендодателем.

А допустимый период на амортизацию – это до окончания действия договора. Это актуально для всех коммерческих объектов недвижимости в 2021 году.

Итого, неотделимые улучшения – это те, которые невозможно демонтировать или извлечь без повреждения арендуемого имущества (будь это жилое, коммерческое помещение или земельный участок).

С арендодателем рекомендуется все нюансы, касающиеся компенсации таких модификаций, обсуждать ещё до подписания договора аренды (и включать в него соответствующие пункты). В противном случае могут возникать споры, которые решаются только в судебном порядке.

Возник такой вопрос:
Неотделимые улучшения (не ремонт, а тотальная реконструкция и перепланировка) арендуемой недвижки, произведенные с согласия собственника (арендодателя), являются ли собственностью арендатора в период действия договора аренды? Известно, что после прекращения договора аренды арендатор получает право на возмещение стоимости такого улучшения (п.2 ст.623 ГК). А во время действия договора аренды арендатор может распорядиться произведенными им улучшениями, напр., продать их собственнику помещения (арендодателю), не дожидаясь окончания договора аренды. или третьему лицу (в связи с чем возникает вопрос о будущих праовотношениях данного третьего лица с собственником помещения.
Все упирается в правовую природу неотделимых улучшений.
С отделимыми все ясно - собственник арендатор (прямое указание закона - "забрал и ушел"), про неотделимые закон говорит только о праве требовать возмещения стоимости, про собственность не упоминает.

Какие будут мнения. Сам нахожусь в глубоких раздумьях.

Во-первых, вопросом является, а было ли это улучшением? Такой вопрос может возникнуть легко!
Во-вторых, неотделимое улучшение можно рассматривать в свете ст. ст. 133 и 134 ГК РФ - это о правовой природе. Тогда вопрос собственности отпадает. Плюс ко всему, неотделимое улучшение является конструктивным элементом помещения - см. аналогию Обзор Инф. письмо Президиума ВАС РФ № 66 от 11.01.2002.

Если Вам так надо получить денежку за эти улучшения - оформите авторское право и продайте ему дизайн. Но вопрос, а надо ли ему оно?

Вопрос о праве собственности, как мне кажется, возникнуть не может по одной простой причине: арендатор изначально пользуется ЧУЖИМ имуществом, а собственник, давая согласие на улучшения, тем самым конкретизирует право пользования арендатора, он согласен именно на такие улучшения. Он мог бы их произвести сам, но делает это "силами арендатора", за что и платит потом.
Однако в связи с существенными изменениями в объекте может возникнуть вопрос, а не появился ли новый объет недвижимости, но для обсуждения данного вопроса маловато информации о том, что автор темы понимает под тотальной реконструкцией и перепланировкой.

размышляющий над правом

полагаю, что такие улучшения изначально будут являться собственностью арендодателя (в силу того, что они не отделимы).

оформите авторское право и продайте ему дизайн.

думаю, что это не то, о чем спрашивал
nordavind .

полагаю, что такие улучшения изначально будут являться собственностью арендодателя (в силу того, что они не отделимы).

арендатор изначально пользуется ЧУЖИМ имуществом, а собственник, давая согласие на улучшения, тем самым конкретизирует право пользования арендатора, он согласен именно на такие улучшения. Он мог бы их произвести сам, но делает это "силами арендатора", за что и платит потом.

Абсурдность, Ferero Roche, Ваш ход мыслей понятен, но если взглянуть на эту проблему с другой стороны: заказчиком в подрядных договорах являлся Арендатор, результат работ сдавался подрядчиком Арендатору, соответственно права на результаты работ принадлежат Арендатору.
Хм-м-м-м, мне самому не нравится только что высказанная мысль, но исключительно для целей продолжения дискуссии.
Знаю, что есть мнение, что ремонтные работы, в т.ч. капитальный ремонт, не являются подрядными, а есть суть договоры возмездного оказания услуг. При такой т.з. никаких результатов не появляется и прав на них тоже, и все логично - есть право требовать возмещения стоимости улучшений, как согласованных с арендодателем затрат, понесенных арендатором в интересах арендодателя.

понимает под тотальной реконструкцией и перепланировкой

Было: голые стены, какой-никакой пол и все.
Сделали устройство и стяжку полов, устройство подвесных потолков, перегородки из гипсокартона, замена системы отопления, водоснабжения, электроосвещения, и проч. и проч.
Вот и вопрос - что здесь: возмездное оказание услуг или подряд.

размышляющий над правом

заказчиком в подрядных договорах являлся Арендатор, результат работ сдавался подрядчиком Арендатору, соответственно права на результаты работ принадлежат Арендатору.

будь ты человеком (с)

что такие улучшения изначально будут являться собственностью арендодателя (в силу того, что они не отделимы).

С ума сойти! Коли они неотделимы от того, что не является собственностью арендодателя - так не они не его собственность изначально

размышляющий над правом

Ира Бызова !
тагда изложите свое видение правовой природы неотделимых улучшений.

ведь отношения по подряду вообще не соотносяться с арендными отношениями

Абсурдность, а если предположить, что улучшения были произведены до заключения договора аренды, но без поручения собственника или иного согласованного обязательства между будущими сторонами аренды, тогда получается неосновательное обогащение со стороны собственника. Так?

размышляющий над правом

nordavind! Буквально в пункте 2 статьи 623 ГК сказано, что ". арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение. "

ИМХО, право на возмещение арендатор имеет с момента произведения улучшений, а не с момента прекращения договора. Момент прекращения договора - срок исполнения обязанности арендодателя выплатить стоимость улучшений.

Соответственно, с момента произведения улучшений они являются собственностью арендодателя, а арендатор с этого же момента обязан отразить у себя право требования - дебиторскую задолженность арендодателя, с сроком исполнения по прекращении договора аренды.

ИМХО, проблем нет в трактовании статьи 623.

А во время действия договора аренды арендатор может распорядиться произведенными им улучшениями,

- Каким образом вы интересно их продадите третьему лицу, если они неотделимы?
Что касается собственника, без проблем, просто срок возмещения происходит не по окончании договора аренды, а в течении его срока. Например зачетом на арендную плату.

nordavind
Ира Бызова
Назовите, если не трудно, объект права собственности.
Мне лично непонятно, что такое ПС на улучшение

Считаю, что
Абсурдность
прав

Очередной раз выражаю солидарность с Абсурдностью (каламбур получился двусмысленный ), о том что отношения по подряду вообще не соотносяться с арендными отношениями. Подрядчик может и знать вовсе, что заказчик не собственник, и его это по большому счету волновать не должно. А что касается того, что

результат работ сдавался подрядчиком Арендатору, соответственно права на результаты работ принадлежат Арендатору

думается, что подобное можно расценить с некоторой долей условности как элемент "в пользу третьего лица", в том смысле, что благо получает не заказчик, а третье лицо (арендодатель). Арендодатель, разрешив арендатору производство неотделимых улучшений, делегировал ему право принять результат работ, а арендатор в рамках арендных отношений, по прежнему остается пользователем чужого имущества.
А в ситуации, когда

Было: голые стены, какой-никакой пол и все.
Сделали устройство и стяжку полов, устройство подвесных потолков, перегородки из гипсокартона, замена системы отопления, водоснабжения, электроосвещения, и проч. и проч.
Вот и вопрос - что здесь: возмездное оказание услуг или подряд.

ответ на вопрос содержится, как мне представляется в ст. 740 ГК РФ, которая предусматривает распространение правил о договоре строительного подряда на отношения по капитальному ремонту.

workin' class hero

хм. право собственности может быть только на вещь. все стройматериалы, из которых были произведены неотделимые улучшения имущества перестали быть вещью с тех пор, как были применены в строительном процессе (блин, сам чуть не запутался когда писал ) в общем, все то, о чем говорится - бетонная стяжка, системы отопления и т.д. - не может быть объектом права собственности, это часть объекта недвижимости, который принадлежит арендодателю. Продать неотделимые улучшения (во, хохма ) нельзя по выше изложенным причинам.

размышляющий над правом

Chiko Ром, прикинь, а если б арендодатель согласился на то, что б арендатор продал третьему лицу неотделимые улучшения?
тоже хохма.

Абсурдность прав. Неосновательное обогащение арендодателя, подряд, ДВУ - все это не относится к арендным отношениям. Это они уже потом будут выяснять, если спор возникнет.

Ситуация: имеем жутко запутанное помещение, расположенное на первом этаже (вход), а в основном - в подвале. Синим обозначена часть, находящаяся в собственности, красным - часть, арендуемая у мэрии. Тут вроде никаких споров.
Дальше начинается интересное:
Зеленым и сиреневым выделены помещения, построенные арендатором (с разрешения арендодателя, и пр., все законно). Однако после постройки Арендодатель, даже не регистрируя за собой право собственности, включает эти площади в состав арендуемых и начинает взимать за них плату.
В договорах аренды есть пункт:

1.5. Неотделимые улучшения арендованного объекта недвижимости производятся Арендатором за его счет и только с рарешения Арендодателя. Стоимость таких улучшений не возмещается.

То есть, учитывая, что ставка аренды установлена в зависимости от метров - арендатор состроил проблем на свою голову?
Или же он может признать право собственности на эти помещения? Никаких особых условий при постройке больше не было.

Деталь: в арендованное помещение (красное) нельзя попасть, не проходя через собственные помещения Арендатора, либо пожарный выход (сиреневый), также построенный Арендатором. Соответственно, в венткамеру (зеленая) нельзя попасть, не проходя через арендуемое помещение.
Пожарный выход примыкает к зданию по Красному проспекту, в котором находятся собственные помещения Арендатора, а арендуемые помещения расположены только по ул. Октябрьская (два дома, связанные между собою).

Как быть? Очень хочется признать за собой ПС хотя бы на выход.

Прикрепленные изображения

Вообще - является ли пристройка к арендуемому объекту собственно улучшением арендованного имущества? Или такое помещение вполне может быть и отдельным объектом права собственности?

Кто хочет разглядеть схему подробнее - прилагается.

Прикрепленные файлы

Коллеги, ну идеи, хоть какие-нибудь - есть? Выходу присвоили адрес по Красному проспекту, т.е. здание, к которому Арендодатель отношения не имеет. Или это ничего не значит в данном случае?

А на основании какой разрешительной документации производились улучшения? Я думаю, что в зависимости от этого можно оценить: улучшение это или самостоятельный объект. В любом случае, арендодатель не могет брать плату за доп. метры пока не будет оформлено право собственности.

деспот и самодур

Вообще - является ли пристройка к арендуемому объекту собственно улучшением арендованного имущества? Или такое помещение вполне может быть и отдельным объектом права собственности?

kuropatka, ИМХО можно строить позицию о реконструкции имущества, в силу которой был создан новый объект, так как разрешение собственника на реконструкцию было - право собственности на вновь созданный объект будет принадлежать лицу, создавшему его.

Однако после постройки Арендодатель, даже не регистрируя за собой право собственности, включает эти площади в состав арендуемых и начинает взимать за них плату.

Зеленым и сиреневым выделены помещения, построенные арендатором (с разрешения арендодателя, и пр., все законно).

Что значит - "построенные арендатором"? Сооружены перегородки внутри уже существующего помещения? А может, это все же здания?
Здание - результат строй. деятельности, имеющий определенное функциональное назначение.
Помещение - часть здания, ограниченная строй.конкструкциями.
(Определения примерные, т.к по памяти, извините уж. Из СНиПа "Система норм. актов в строительстве", по моему. Если надо - уточню).

является ли пристройка к арендуемому объекту собственно улучшением арендованного имущества

Улучшение - изменение качественных характеристик чего-либо (в данном сдучае - объекта недвижимости). Если же речь идет об изменениии количественных характеристик (площадь, этажность), то на мой взгляд, есть основания говорить о реконструкции объекта, т.е - о создании НОВОГО, отличного от ранее существующего объекта недвижимости, либо о создании нового объекта.
Здесь нужна экспертиза. Какая - не знаю. Может быть, от организации, имеющий лицензию на техническое освидетельствование строй. объектов, может быть от БТИ. Вопрос к эксперту - является ли ЭТО новым объектом.

И еще. Надо смотреть разрешение на строительство и ПСД. На что выдавалось.

Вопрос - очень-очень "бородатый". Я его уже третий год пинаю.
Вот, может, пригодится:

Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ
от 28 января 2003 г. N 12024/02

В организации заключен договор аренды на 1 год. В связи с этим мероприятием имеем ли мы право отнести к неотделимому улучшению произведенные затраты в виде:

- оказанных работ и услуг по ремонту помещения;

- приобретенных компьютеров сроком использования 3-5 лет.

Из условия видно, что срок использования компьютеров не соответствует сроку договора аренды, в связи с этим как начислять амортизацию, если их включить в состав неотделимого улучшения?

Все мероприятия были направлены на создание определенных условий труда для службы безопасности. В последующем приобретенные компьютеры не планируется перемещать между подразделениями общества из-за нахождения в них секретной информации.

Неотделимыми являются такие улучшения, которые нельзя отделить без вреда для имущества. Компьютеры не подходят под это определение, т.к. их при желании можно переместить. Текущий ремонт не является неотделимым улучшением, т.к. арендатор обязан делать текущий ремонт за свой счет.

Закон не называет конкретный перечень неотделимых улучшений. К неотделимым можно отнести, в частности, следующие улучшения:

1) система пожарной и охранной сигнализации, металлическое крыльцо, окна и двери ПВХ;

2) установка новых дверей, рольставней, оконных стеклопакетов;

3) установка встроенной сплит-системы кондиционирования воздуха.

Такие и подобные улучшения можно отнести к неотделимым улучшениям. Если есть сомнения по поводу того, какие улучшения выполнены, устранить их можно с помощью экспертизы. В случае судебного спора суд может назначить экспертизу для разъяснения вопросов, требующих специальных знаний (ст. 82 АПК РФ).

Улучшением можно считать такое изменение свойств, характеристик имущества, которое повышает эффективность и (или) удобство его использования. Этим оно отличается от ремонта, который скорее направлен на устранение повреждений в ходе эксплуатации, устранение естественного износа.

Неотделимыми являются такие улучшения, которые нельзя отделить без вреда для имущества (п. 2 ст. 623 ГК РФ). Это общее правило для аренды любого имущества, в том числе помещений.

Неотделимость улучшений проявляется в том, что, если их демонтировать, помещение или здание, в котором они выполнены, будет повреждено.

К повреждениям от неотделимых улучшений можно отнести, к примеру, повреждение отделки, сохранение следов от шурупов и других креплений.

В случае спора характер улучшений будет устанавливаться в суде с учетом конкретных обстоятельств дела.

4) система пожарной и охранной сигнализации, металлическое крыльцо, окна и двери ПВХ;

5) установка новых дверей, рольставней, оконных стеклопакетов;

6) установка встроенной сплит-системы кондиционирования воздуха.

В то же время кондиционеры (внутренние и наружные блоки) суд может признать отделимыми улучшениями, если возможен их демонтаж без ущерба помещению.

Возникают ли неотделимые улучшения в результате текущего ремонта помещения:

Улучшения, в том числе неотделимые, возникают, если в результате работ изменились (улучшились) качественные характеристики объекта, произошла его модернизация, а не просто замена существующего оборудования в помещении (Постановление Президиума ВАС РФ от 26.07.2011 N 2856/11). Улучшение обычно выражается в новых дополнительных свойствах и качествах помещения, которые требуются арендатору.

Когда работы направлены на профилактику возникновения и (или) на устранение недостатков, возникших при использовании помещения, это текущий ремонт. В процессе такого ремонта ликвидируются мелкие повреждения и неисправности.

Если в результате таких работ арендуемое помещение не приобретает новые свойства, его характеристики не повышаются, то неотделимые улучшения не возникают, даже если результат нельзя отделить без повреждения имущества. Арендатор в этом случае по общему правилу не сможет потребовать возмещения стоимости работ, в том числе выполненных с согласия арендодателя. Арендатор обязан производить текущий ремонт за свой счет, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 2 ст. 616 ГК РФ).

Читайте также: